국통교통부는 2019년 10월부터 민간택지 공동주택에 대해 분양가상한제를 도입할 예정이라고 2019년 8월 12일 보도했다.
- 2019년 10월 초 '주택법 시행령' 개정
- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화 께쓱
- 최초 입주자 모집공고 신청분부터 적용 : 재건축/재개발 사업 등
- 수도권 분양가상한제 주택 전매제한 기간 최대 10년 k확대
- LH(한국토지주택공사) 우선매입 : 전매제한 기간 내 매각주택
분양가상한제 강화 및 후분양 기준 강화
- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양→수도권 공공택지·민간택지)
- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화
- 소비자 보호 강화를 m위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화
민간택지 분양가상한제 적용기준
1. 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건
- 필수 요건
* 기존 : 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 지역
* 개선 : 투기과열지구 지정 지역
- 분양가격상승률(선택요건 중 일부)
* 기존 : 시군구 분양 실적 없어 미활용 사례
* 개선 : 분양실적 없으면 '주택공급 관한 규칙' 청약 가능한 주택건설지역의 f분양 가격상승률 사용
* 주택건설지역 : 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군
<개정 전후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건>
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^구분% |
$%현행# |
@개선! |
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필수 요건 |
주택가격n ⓐ |
·직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 |
·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 r지정된 지역 |
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선택 요건 |
분양가격q ⓑ |
·직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의t 2배 초과 |
·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 s사용) |
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청약경쟁률 ⓒ |
·직전2개월 모두 5:1 |
좌동 |
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거래 ⓓ |
·직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가 |
좌동 |
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정량요건 판단 |
ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ] |
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<분양가상한제 적용지역 지정 절차>
- 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정 뜱꽓
2. 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용 시점
가. 현재 기존
- 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력
* 일반주택사업 : 지정 공고일 이후 '최초 입주자모집승인을 e신청한 단지' 부터 적용
* 재건축/재개발 사업 : 예외적 '관리처분계획인가 신청 단지'부터 적용
- 재건축·재개발 사업 : 입주자모집승인 신청 전 분양가상한제 적용지역 지정되도 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용 불가 문제 발생
- 후분양 방식 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 회피하여 높은 가격 분양
나. 개선
- 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점 : 일반주택과 동일, '최초 입주자모집 승인 신청한 단지'부터 일원화
3. 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간
가. 현재 기존
- 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택 r전매제한기간 : 3~4년
나. 개선
- 인근 주택 시세 대비 분양가 수준 : 5~10년 확대 꿱쑭
* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간 : 5~10년 확대
<수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간>
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@구분! |
#전매제한기간$ |
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투기과열 |
^그 외% |
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현행 |
공공택지 |
분양가격 인근 시세의 100% 이상 |
3년b |
3년& |
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85～100% |
4년a |
4년* |
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70～85% |
6년? |
6년( |
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70% 미만 꿂뜀 |
8년> |
8년) |
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민간택지 |
분양가격 인근 시세의 100% 이상 |
3년< |
1년6개월 |
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85～100% |
3년/ |
2년) |
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70～85% |
3년' |
3년_ |
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70% 미만 |
4년" |
4년- |
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개선 |
공공택지 |
분양가격 인근 시세의 100% 이상 |
5년; |
3년+ |
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80%~100% |
8년: |
6년= |
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80% 미만 |
10년} |
8년[ |
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민간택지 |
분양가격 인근 시세의 100% 이상 |
5년{ |
- |
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80%~100% |
8년] |
- |
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80% 미만 |
10년 |
- |
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다. 전매제한기간 내 매각
- 현재 : 한국토지주택공사, 일정금액 우선 매입
- 개선 : 활성화 후 우선 매입 주택을 임대주택으로 공급, 수급조절용
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< 전매제한 예외 사유 등 관련 규정>
- 전매제한 예외사유" ① 근무·생업‧질병·취학·결혼으로 이전(수도권 이전 제외) ② 상속 주택으로 이전 ③ 2년 이상 해외체류: ④ 이혼 갑쑭 ⑤ 이주대책용주택 ⑥ 채무미이행에 따른 경·공매 ⑦ 배우자 증여>
- 전매제한기간 내 매각 시 LH 매입금액 * 입주금에 1년만기 은행 정기예금 평균이자율(’19.5월 기준, 연 1.97%)을 적용한 이자를 합산 - 불법전매 시 처벌^ * 3년 이하의 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과 |
- 수도권 공공분양주택 적용 거주의무기간(최대 5년) : 2019년 중 민간택지 c분양가상한제 주택에 도입
- 불가피한 전매제한기간 중 매각 : 일정 기간 경과 후 보유기간 길수록 LH 매입금액 상향
* 예시) 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향
후분양제
- 현행, 기존
* ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 분양보증 안받고 아파트 후분양 d가능 시점 : 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후
- 개선 : 분양보증 없이* 아파트 후분양 가능 건축공정 기준 : 지상층 ;골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)
* 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요
ㅇ2019년 민간택지 내 공동주택 분양가 상한제 적용, 수도권 전매제한 10년, 최초 입주자 적용, 분양가상한제 요건 완화, LH 우선 매입